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市民购房压力如何?
业内人士预测,今年房价收入比波动不大

来源:江门日报  发表时间:2020-05-07 07:00   

房价收入比下降,楼盘里看房的市民也多了起来。

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    “五一”小长假期间,随着楼市逐步回暖,许多市民纷纷走出家门看房、购房,但记者也了解到,仍有不少市民在观望当中。受疫情影响,不少市民的收入下降了,消费心理也发生了变化。他们担心,现在购房,负担会不会一年比一年大?

    近日,记者通过调查我市房价收入比时发现,江门人购房的压力正在逐年减少。有业内人士预测,今年江门家庭购房的压力有望稳中有降。

    市场逐渐回归到良性状态

    目前,江门人的购房能力如何?要想回答这个问题,需要提及一个重要概念——房价收入比。

    房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一个城市的平均房价收入比,通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算,即:房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。其中,每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下:每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格,每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入。

    据市住建局公布的数据显示,2019年全市成交一手住宅53968套,合计594.81万平方米,平均每套面积约110.2平方米。如果以平均每套住房110.2平方米计算,2019年全市房价均价8060元/平方米,一套合计88.8万元,而当年江门居民人均可支配收入32323元,一个普通家庭按夫妻两人两个劳动力算,家庭总收入为64646元,由此可以计算出2019年我市房价收入比为13.7,也就是说一个普通家庭(按夫妻两人两个劳动力算),购房约需14年。

    根据本报《楼市周刊》此前的报道,2018年我市房价收入比为16,也就是说一个普通家庭(按夫妻两人两个劳动力算),购房约需16年。不难看出,江门家庭购房压力有所下降。

    一房企策划经理岑先生告诉记者,一个城市的房价收入比受两个因素影响,即住房价格和城市居民家庭年收入。2019年,江门居民人均可支配收入32323元,首次突破3万元大关,与往年相比增长9.4%,扣除价格因素实际增长6.2%,高于全市GDP增速。“也就是说,2019年江门居民的家庭收入是提高不少的。此外,近几年来以‘房住不炒’为主基调的调控政策起到了明显的作用,全国房价涨幅逐渐回归理性,包括江门。2019年江门房价收入比相比2018年出现下降,说明市场逐渐回归到良性状态。”岑先生说。

    江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则表示,2019年全市楼盘项目库存高企、购买需求有所减弱,所以房价均价出现一定程度下调,而全市人均收入在城市发展红利释放中出现一定上涨,在收入上涨、房价下调的背景下,房价负担压力降低,导致房价收入比出现下降。

    蓬江区房价收入比最高

    那么,各市(区)的情况如何?根据房价收入比的计算公式,记者计算出蓬江区、新会区、江海区、鹤山市、台山市、开平市、恩平市房价收入比分别为14.1、12.9、12.5、11.6、13.6、13.3、11.6。由此不难看出,蓬江区购房最难,鹤山市、恩平市购房最容易。

    冯景全告诉记者,2019年,蓬江区全年房价均价最高,虽然人均收入也较高,但综合计算房价收入比,蓬江区是全市购房压力最大、房价收入比最高的区域。岑先生则表示,蓬江区房价收入比最高有两个原因:一是蓬江城区、北新区周边比较成熟,商业、学校等配套齐全,房价还是比较坚挺;二是放眼过去十年,蓬江区人口的增幅比较大,超过了全市的平均增幅。“一方面房价坚挺,另一方面人口的增多使得人均收入被分摊稀薄,因此导致蓬江区房价收入比最高。”岑先生说。

广州网上炒股    业内人士吴先生告诉记者,从去年开始,鹤山市因为库存量大,很多房企以价换量,购房优惠幅度大,而鹤山市民本身的人均可支配收入也不错,所以导致房价收入比较低。“恩平市虽然居民的人均可支配收入较低,但房价也低,‘5字头’比较常见,所以房价收入比也较低。”吴先生说。

    今年房价收入比或稳中有降

    根据市统计局及市住建局公布的数据显示,2019年江门居民人均可支配收入32323元,同比名义增长9.4%,2019年江门全市住宅成交均价8060元,同比下滑3.1%。这是近三年来,我市居民人均收入增长首次跑赢房价。有业内人士预测,受疫情影响,今年居民收入虽然增长预期不明朗,但预计2020年房价收入比波动不大,有望稳中有降。

    “我市居民人均收入增长跑赢房价,一方面说明市民充分分享到了城市发展的成果,大家的收入稳步增长,另一方面也说明房价调控已取得阶段性成果。”冯景全说。根据市统计局及市住建局公布的数据显示,2017年、2018年、2019年全市住宅成交均价的同比增长幅度分别为24.8%、12.9%、—3.1%,总体呈大幅度下降的趋势,2017年、2018年、2019年江门居民人均可支配收入同比名义增长幅度分别为9.9%、10%、9.4%,总体呈稳步增长趋势。

    对于2020年房价收入比的预测,冯景全则表示,2020年疫情的影响仍未完全消除,期货配资 外环境错综复杂,居民收入增长预期不明朗,江门楼市在库存高企背景下以价换量将是主流趋势,预计2020年房价收入比波动不大,稳中有降是大概率事件。“另外,根据历史数据表明,江门房价收入比长期看是较为稳定的,且房价收入比明显低于一二线城市,说明江门房价和人均收入的相关度较高、背离度并不大。”冯景全说。

    文/图 江门日报记者 陆沿任

(责任编辑: 二审:司徒俊杰 三审:宁园 )
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